Zástava nemovitosti

Zástava nemovitosti

při jehož realizaci půjčky musí vždy dojít k zástavě nemovitosti. Jedná se o standardní postup, kdy se vytvoří se zástavní právo na listu vlastnictví dané nemovitosti, na jehož základě se vyplácí potřebné peníze. Půjčující má tak jistotu, že pokud dlužník přestane platit svůj závazek, může nemovitost, na kterou bylo zástavní právo dáno, zpeněžit jejím prodejem a zapůjčenou částku si tak vzít zpět. Děje se tak také u větších podnikatelských a jiných úvěrů.

Pro půjčujícího se tak výrazně snižuje rizikovost takové operace. Dlužník sice „ohrožuje“ vlastní nemovitost, pokud přestane v budoucnu dluh splácet, na druhou stranu dostává výrazně výhodnější podmínky úvěru, než je tomu u půjček bez zástavy. Má tak možnost získat peníze za výrazně nižší úrok i na delší dobu splatnosti.
Umístění stránky: Nový občanský zákoník 2014 > Smlouvy, dohody, plná moc dle NOZ
01. květen 2014
Zástavní právo v nové právní úpravě občanského zákoníku dává smluvním stranám vyšší smluvní volnost. Nový občanský zákoník upravuje problematiku zástavního práva komplexně v jednom zákoně. Najdeme zde upraveno i zástavní právo k obchodním podílům a zástavní právo k cenným papírům.

Zástavní právo řadíme mezi věcné právo, které slouží k zajištění dluhu. Jde o zajišťovací prostředek, kterým si zabezpečuje věřitel svoji pohledávku od jejího vzniku až do její realizace, pokud nesplní dlužník svůj dluh řádně a včas. Kromě této zajišťovací funkce je spjata se zástavním právem i funkce uhrazovací, která umožňuje věřiteli v případě, že dlužník neuhradí svůj dluh řádně a včas se uspokojit z výtěžku zpeněžení zástavy nebo mu zástava může propadnout do jeho vlastnictví.

Pro zástavní právo je typická jeho akcesorita k hlavnímu dluhu, tzn., zástavní právo může platně vzniknout pouze tehdy, existuje-li zajišťovaný dluh. V případě, že dluh zajištěný zástavním právem zanikl např. splynutím (došlo k jeho uhrazení), dohodou, započtením nebo jiným způsobem, zanikne i zástavní právo.

Nový občanský zákoník sjednotil terminologii týkající se zajištění a hovoří o zajištění dluhu a nikoli pohledávky jak tomu bylo dříve. Následně také označuje zástavní právo za věc v právním smyslu.

Smluvní strany v zástavním právu

V zástavním právu vedle věřitele a dlužníka mohou vystupovat i jiné osoby pokud např. dlužník není vlastníkem zástavy. Zástavní dlužník a zástavce jsou často tatáž osoba a není výjimkou případ, kdy se zástavcem a zástavním dlužníkem je totožný i dlužník osobní.

V zástavním právu rozlišujeme tyto subjekty:

osobní dlužník (obligační dlužník) – osoba, která má povinnost plnit řádně a včas svůj dluh zajištěný zástavou,
zástavní dlužník – vlastník věci, která je dána do zástavy k zajištění dluhu osobního dlužníka, a který musí strpět případný výkon zástavního práva,
zástavce – ten, kdo uzavírá se zástavním věřitelem zástavní smlouvu a zpravidla bývá i zástavním dlužníkem, tedy tím kdo dává věc do zástavy. K oddělení osoby zástavního dlužníka a zástavce dochází zejména po vzniku zástavního práva, kdy vlastnictví k věci, která je dána do zástavy přechází se zástavního dlužníka na třetí osobu (zástavce),
zástavní věřitel – ten, kdo má pohledávku vůči osobnímu dlužníkovi a uzavírá smlouvu se zástavcem. V případě, že dlužník nesplní svou povinnosti plnit řádně a včas uspokojí se zástavní věřitel ze zástavy (např. zpeněžením věci patřící zástavnímu dlužníkovi).
Vymezení těchto subjektů vystupujících v zástavním právu je důležitý při rozlišování jejich práv a povinností stanovených zákonem, který váže určitými právy a povinnostmi pouze určitou osobu (např. právy a povinnostmi ze zástavní smlouvy je obecně vázán pouze zástavce, již ne zástavní dlužník).

Př. Pan Jaroslav má syna Libora, který si chce postavit dům, v němž by žil se svoji rodinou. Vzhledem k tomu, že nemá dostatek finančních prostředků, rozhodne se svoji finanční situaci řešit půjčkou v bance. Libor však nemá žádný majetek, na který by banka mohla uplatnit zástavu jako zajištění půjčené finanční částky. Pan Jaroslav chce svému synovi pomoci a nabídne jako zástavu svůj rodinný dům. V tomto případě vystupuje v právním vztahu banka jako zástavní věřitel, Libor jako osobní dlužník a pan Jaroslav jako zástavní dlužník (vlastník zástavy) a zástavce, s kterým banka uzavře zástavní smlouvu. Následně se pan Jaroslav rozhodne svůj rodinný domeček prodat sousedovi panu Bártovi. Po nabytí vlastnického práva k domu vstupuje pan Bárta do právního vztahu jako zástavní dlužník.

Smluvní zákaz zastavení

Nově včleněn do právní úpravy smluvní zákaz zastavení, který posiluje postavení věřitele. Dřívější občanský zákoník ustanovení, které zakazovalo zástavnímu dlužníkovi popř. zástavci zastavit předmět zástavy jinému věřiteli, považoval za neplatné.
Nyní lze zákaz zastavení smluvně sjednat. Takové ujedná je účinné pouze mezi smluvními stranami. Závazné i pro třetí osoby se stává, je-li tento zákaz zapsán do Rejstříku zástav nebo veřejného seznamu (katastru nemovitostí) nebo je-li třetí osobě znám.

Náležitosti zástavní smlouvy

Zástavní právo se zřizuje zástavní smlouvou, pro kterou není striktně vyžadována písemná forma. Zástavní smlouva musí být písemná, není-li movitá věc jako zástava odevzdána zástavnímu věřiteli nebo třetí osobě, aby ji pro zástavního věřitele opatrovala. Dále písemná smlouva je nutná vždy, je-li zástavou nemovitosti.

Zástavní smlouva ve formě veřejné listiny je vyžadovaná v případech stanovených v ust. § 1314 odst. 2 NOZ, mezi které patří např. nemovitá věc jako zástava, která nepodléhá zápisu do veřejného seznamu, zástavou je závod nebo jiná hromadná věc ad.

Smluvní strany si v zástavní smlouvě musí ujednat co je zástavou a pro jaký dluh je zástavní právo zřízeno. Přičemž zástava může být určena jednotlivě nebo jiným způsobem, tak aby byla v době svého trvání určitelná.

Zástavním právem lze zajistit dluh, jeho příslušenství a je-li to ujednáno tak i smluvní pokutu.
Předmět zástavního práva

Jako zástavu lze použít každou věc, s níž lze obchodovat. NOZ tímto zjednodušil vymezení předmětu zástavního práva oproti předchozímu občanskému zákoníku, který taxativně vyjmenovával všechny příklady zástavy.

NOZ považuje za věc v právním smyslu vše co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí. Zástavu tedy mohou představovat jak věci movité i nemovité, hmotné i nehmotné. Zástavou může být i ideální podíl na společné věci, pohledávka, cenný papír, podíl v korporaci a další.

Dokonce lze zřídit zástavní právo k věci, která není majetkem zástavního dlužníka (má být teprve vytvořena) nebo je zatím majetkem cizí osoby. Zákon v tomto případě pamatuje na ochranu třetích osob a umožňuje tzv. budoucí zástavní právo zapsat již předem do veřejného seznamu či rejstříku zástav, vysloví-li s tím dosavadní vlastník souhlas. V tomto případě vznikne zástavní právo až nabytím vlastnického práva zástavním dlužníkem.

Tato možnost výrazně zjednodušila řešení dřívějších problémů, které vznikaly při pořízení nemovitosti kupujícím na základě poskytnutého úvěru bankou, která vyžadovala zajištění poskytnutého úvěru zástavním právem. Často prodávající nesouhlasil se zřízením zástavního práva na své prodávající nemovitosti, neboť se obával situace, kdy by z prodeje sešlo a jemu zůstalo zapsané zástavní právo v katastru nemovitostí. Nově lze se souhlasem prodávajícího jako vlastníka nemovitosti zapsat budoucí zástavní právo do katastru nemovitostí, s tím že zástavní právo vznikne okamžikem nabytí vlastnického práva zástavcem (kupujícím).

Za pozornost stojí poznámka týkající se práva zpětné koupě zapsaného ve veřejném seznamu. Zástavní právo k věci, k níž je sjednáno právo zpětné koupě lze