NABYTÍ VLASTNICKÉHO PRÁVA K NEMOVITOSTI OD NEOPRÁVNĚNÉHO.

NABYTÍ VLASTNICKÉHO PRÁVA K NEMOVITOSTI OD NEOPRÁVNĚNÉHO VLASTNÍKA.Přestože existuje bohatá a se rozrůstající judikatura Ústavního soudu, která již za účinnosti starého občanského zákoníku v této oblasti jasně deklarovala principy, na jejichž základě je nutné posuzovat právní vztahy vzniklé z neplatné nebo zrušené smlouvy ve vztahu k dobrověrnému nabyvateli, je stále možné setkat se ojediněle s rozhodnutími, která tato pravidla nerespektují. Nový občanský zákoník (zák.č. 89/2012 Sb.) – na rozdíl od toho předchozího – již tato pravidla upravuje výslovně, ať už pro věci movité (§ 1109 a násl.), nebo pro nemovitosti, resp. obecně pro věci zapsané ve veřejném seznamu nabyté za úplatu (§ 984 a násl.).

NABYTÍ VLASTNICKÉHO PRÁVA K NEMOVITOSTI OD NEOPRÁVNĚNÉHO VLASTNÍKA Dobrověrný nabyvatel má tedy legitimní očekávání nabytí vlastnického práva, když uzavřel smlouvu s údajným vlastníkem a splnil tak všechny zákonné požadavky pro nabytí vlastnického práva převodem, v případě nabývání nemovitosti včetně vkladu jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. V tomto případě jde o akt státního orgánu (katastru nemovitostí) konstituující jeho vlastnické právo.

Podle ustálené judikatury Ústavního soudu při střetu dvou základních práv je obecně nutné nejprve rozpoznat, která základní práva jednotlivých stran kolidují, a následně (s přihlédnutím ke všem rozhodným okolnostem daného případu) je nutné poměřit je tak, aby zůstalo zachováno z obou základních práv co nejvíce. Není-li to možné, pak je nutné dát přednost tomu základnímu právu, v jehož prospěch svědčí obecná idea spravedlnosti, respektive obecný princip.

V rámci identifikace jednotlivých práv u nabytí od neoprávněného můžeme říci, že jde o kolizi práva dobrověrného nabyvatele na ochranu jeho (nabytého) majetku[5] a vlastnického práva původního vlastníka[6]. Je zřejmé, že v případě kolize takových dvou hodnot bude prakticky nemožné chránit obě dvě hodnoty současně, protože se de facto vzájemně vylučují. Je nutné tedy přistoupit ke třetímu kroku a zvážit – na základě posouzení v souladu s obecnou ideou spravedlnosti – které z těchto práv bude upřednostněno, a které naopak bude muset ustoupit. Zde bude nutné zohlednit jak určité obecné skutečnosti a souvislosti, dopadající na všechny případy řešeného typu (možnost dobrověrného nabytí vlastnického práva k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí), tak individuální okolnosti konkrétního rozhodovaného případu. Výše uvedené je samozřejmě nutné pouze za předpokladu, že nabyvatel byl skutečně v dobré víře, přičemž dobrou víru nabyvatele musí soudy zkoumat vždy, bez ohledu na to, zda se jí nabyvatel sám výslovně dovolává či nikoli.

V novém občanském zákoníku je již explicitně upraveno, žeNABYTÍ VLASTNICKÉHO PRÁVA K NEMOVITOSTI OD NEOPRÁVNĚNÉHO.  není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Jde o zásadu materiální publicity veřejných seznamů tak, aby mohla být chráněna důvěra osob, které do nich nahlížejí. Ke (znovu)zavedení této zásady došlo na základě nutnosti posílení zásady dobré víry oproti principu ochrany vlastnického práva právě v případech, kdy dobrověrná osoba nabyde (resp. domnívá se, že nabývá) vlastnické právo od vlastníka, opak je přitom pravdou. S ohledem na výše zmíněný princip spravedlnosti tedy není možné klást riziko zápisu práva do katastru nemovitostí na základě neplatné smlouvy na dobrověrné osoby, které se na původním vadném právním jednání nijak nepodílely a nemohly jej tedy žádným způsobem ovlivnit. Tyto dobrověrné osoby tedy protistranu, se kterou jako dobrověrní uzavírají smlouvu, oprávněně považují za své právní předchůdce. Pokud bychom chtěli poměřit pozici jednotlivých osob v těchto vztazích, pak v silnější pozici jsou spíše původní vlastníci, protože ti o případné neplatnosti právního jednání mohli dozvědět snáze než následní dobrověrní nabyvatelé.NABYTÍ VLASTNICKÉHO PRÁVA K NEMOVITOSTI OD NEOPRÁVNĚNÉHO.

Je zřejmé, že ve vlastnických sporech vycházejících z případů nabytí nemovitosti evidované v katastru od neoprávněného již nelze bez dalšího akceptovat princip, že nikdo nemůže na jiného převést více práv, než sám má. Jak samotný zákon, tak i jemu předcházející judikatura totiž chrání především dobrou víru nabyvatele nemovitosti. To však nemusí být pravidlem ve všech případech – při zvážení konkrétních okolností může dojít rovněž výjimečně k akcentování vlastnického práva opačné strany.