Daň z příjmu z prodeje nemovitosti ?

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti ?

Příjmy z prodeje nemovitosti a převodu podílu v bytovém družstvu podléhají dani z příjmu (§ 10, zák. č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů).

Pokud není příjem od daně osvobozen, o čemž si povíme v příštích e-mailech, je prodávající povinnen podat daňové přiznání k dani z příjmů na standardním formuláři finančního úřadu a to do 31.3. následujícího roku. Ve stejném termínu je povinnen daň z příjmu uhradit.

Jako výdaj je možné uplatnit pořizovací cenu nemovitosti nebo podílu v BD. Tou může být cena kupní, v případě nabytí darováním nebo dědictvím cena stanovená znaleckým posudkem pořízeným v době darování / dědictví. Do nákladů lze zahrnout i výdaje na rekonstrukci, daň z převodu nemovitosti, darovací daň či náklady spojené s prodejem nemovitosti nebo převodem podílu v BD (např. provize realitní kanceláře).

Daň se pak vyměří z prodejní ceny po odečtení všech uznatelných nákladů. Sazba daně je 15%. Z příjmu se neodvádí sociální a zdravotní pojištění.

Je-li nemovitost prodávaná ze společného jmění manželů, podává každý z manželů přiznání k dani z příjmů sám za sebe, totéž platí při prodeji nemovitosti z podílového spoluvlastnictví.

Pokud prodávající prodává během roku více nemovitostí, podává jedno daňové přiznání a uvede v něm součet všech příjmů i výdajů. Zde je však potřeba rozlišit, zda se jedná o příjmy spadající pod § 10 zákona o daních z příjmů, tzv. ostatní příjmy, nebo se už jedná o podnikatelskou činnost a příjem spadá pod § 7 zákona o daních z příjmů, kdy prodávající nakupuje a prodává nemovitosti soustavně a za účelem dosažení zisku. Zdanění by bylo stejné, ale navíc je nutné mít k činnosti příslušné živnostenské oprávnění a odvádět sociální a zdravotní pojištění.

Posouzení, kdy se jedná o prostý prodej a kdy o podnikatelskou činnost je individuální. Pravděpodobně lze v řadě opakovanou koupi a prodej obhájit tím, že “nemovitosti nevyhovovaly záměru nebo že se původní záměry změnily”, ale pokud klient nakupuje a prodává souběžně několik nemovitostí, pravděpodobně by s tímto tvrzením neobstál.
Podmínky, za jakých jste povinni z takového příjmu zaplatit daň z příjmu a kdy jste od daně osvobozeni, jsou popsány v §4 a v § 10 Zákona o dani z příjmu.

5leté vlastnictví nebo 2leté bydliště
Daň nemusíte platit (tedy jste osvobozeni), pokud nemovitost vlastníte alespoň 5 let, resp. přesáhne-li doba mezi jeho nabytím a prodejem dobu pěti let. Pokud jste měli v prodávané nemovitosti bydliště bezprostředně před prodejem, tak se tato lhůta (časový test) zkracuje na 2 roky. V obou případech však pro podnikatele platí, že nemovitost po celou dobu trvání příslušné lhůty (tedy 2 nebo 5 let) nesmí být zahrnuta v obchodním majetku.

Pojem bydliště je definován § 2 odst. 4 ZDP. Bydlištěm poplatníka na území ČR se rozumí místo, kde má poplatník stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat. Bližší definici stálého bytu potom doplňuje pokyn GFŘ D-6. Více je problematika rozvedena v článku Prodej nemovitosti ne vždy znamená platit daň z příjmů.

Jak je to s družstevním bytem?
V případě převodu členských práv družstva nepodléhá takto nabytý příjem dani z příjmu fyzických osob stejně jako u bytu v osobním vlastnictví v případě, že doba mezi nabytím členských práv a jejich převodem přesahuje dobu pěti let.

Uspokojení bytové potřeby
Související pojmy
Dohoda o provedení práce
Slevy na dani
Daňový bonus
Daň z příjmů fyzických osob
Daň z příjmů právnických osob
Ještě v jednom případě však nebude daň z příjmu platit. A to pokud podle §4 ods. 1 písm. u) zákona o dani z příjmu do jednoho roku od přijetí peněz z prodeje použijete tuto částku na uspokojení svých bytových potřeb, nebo pokud jste odpovídající částku vynaložili na řešení bytových potřeb v roce předcházejícím. Přijetí peněz je však potřeba oznámit vašemu finančnímu úřadu.

5 případů, kdy je prodávají osvobozen od daně z příjmu při prodeji nemovitosti
Využití získaných peněz pro uspokojení vlastní bytové potřeby.
Minimálně 2leté bydliště v prodávané nemovitosti (bydliště nemusí být totožné s trvalým bydlištěm).
Vlastnictví nemovitosti minimálně 5 let.
Dědictví – časový test splnil zůstavitel.