Předběžná opatření k nemovitosti

Předběžná opatření  k nemovitosti

Předběžná opatření  k nemovitosti.Návrh na předběžná opatření k nemovitosti, jsou účastníky řízení poměrně hojně využívány, a to i přesto, že většina návrhů na jejich nařízení je soudy zamítána. Pokud jde o předběžná opatření týkající se nemovitostí, ta jsou praktická v tom, že mohou nakládání s nemovitostí zablokovat nejen před uzavřením příslušné smlouvy, ale i v průběhu vkladového řízení. Situaci si však předběžným opatřením může zkomplikovat i samotný navrhovatel, pokud nevhodně formuluje petit a soud jej bez dalšího převezme. Jak se k těmto situacím staví Nejvyšší soud? A jaké účinky má předběžné opatření, které nemělo být vůbec vydáno?

Podle § 76f odst. 1 OSŘ je právní úkon, který byl učiněn tím, pro něhož je výrok vykonatelného usnesení o nařízení předběžného opatření závazný, neplatný, jestliže jím byla porušena povinnost uložená vykonatelným usnesením o nařízení předběžného opatření.
Toto ustanovení však neřeší problematiku antedatovaných právních úkonů (tj. právních úkonů, které byly ve skutečnosti učiněny později, než se v nich uvádí), ani potřebu upravit poměry účastníků také ve vztahu k nemovitostem, ohledně kterých byl povinným účastníkem učiněn právní úkon, ale k nabytí („zavkladování“) práva dosud nedošlo. Snahu o nakládání s nemovitostmi lze totiž často zjistit až ve chvíli, kdy je v katastru nemovitostí zapsána „plomba“ indikující probíhající řízení. Právě na tyto situace napadá § 76f odst. 2 OSŘ, podle kterého bylo-li účastníku předběžným opatřením uloženo, aby nenakládal s určitou nemovitostí, pozbývá návrh na vklad práva týkajícího se této nemovitosti, o němž dosud nebylo příslušným orgánem pravomocně rozhodnuto, své právní účinky; to platí i tehdy, jestliže účastník učinil právní úkon týkající se nemovitosti dříve, než se usnesení o nařízení předběžného opatření stalo vykonatelným.

Může si předběžným opatřením „zavařit“ sám navrhovatel?

V rámci odpovědi na první otázku Nejvyšší soud uvedl, že smyslem a účelem předběžného opatření nařízeného na návrh účastníka, který s dalším účastníkem řízení o vydání předběžného opatření uzavřel smlouvu, na jejímž základě má vkladem nabýt právo týkající se nemovitosti, je zabránit tomu, aby další účastník ještě před provedením vkladu práva nemovitost převedl na jiného nebo aby ji ve prospěch jiných osob zatížil právy, která představují právní závady na věci, nikoli však tomu, aby právo týkající se nemovitosti nabyl účastník, k ochraně jehož práv bylo předběžné opatření nařízeno.

„Nakládání s nemovitostí“ může být buď právní nebo fyzické

Ve vztahu k třetí otázce (význam obsahu návrhu na nařízení předběžného opatření pro určení obsahu nařízeného předběžného opatření) Nejvyšší soud v SJ 30/2013 dospěl k závěru, že obsah návrhu účastníka určitý interpretativní význam má. Konkrétně uvedl, že nejsou-li povinnosti v usnesení soudu o nařízení předběžného opatření vymezeny tak, aby bylo možno bez jakýchkoliv pochybností dovodit, zda se jím účastníku ukládají povinnosti stanovené v ustanovení § 76 odst. 1 písm. e) OSŘ („právní nakládání“), nebo povinnosti stanovené v ustanovení § 76 odst. 1 písm. f) OSŘ („fyzické nakládání“), je nutno při určování obsahu vydaného předběžného opatření přihlédnout také k obsahu návrhu na jeho nařízení, zejména k vylíčení skutečností, které navrhované předběžné opatření odůvodňují. V daném konkrétním případě Nejvyšší soud dovodil, že „nakládáním s nemovitostí“ bylo navrhovatelem myšleno pouze „fyzické nakládání“ (provádění stavebních prací a demoličních úprav), nikoliv nakládání právní, avšak s výjimkou uzavírání a vypovídání nájemních smluv, které byly v návrhu na nařízení předběžného opatření výslovně zmíněny.