Hypotéky.

Hypotéky na co lze hypoteční úvěr použít ?

Hypoteční úvěr je nejčastěji poskytován jako účelový úvěr na investice do nemovitostí.Nejedná se pouze o koupi, výstavbu či rekonstrukce, hypotéku je možné použít také na vypořádání spoluvlastnického podílu (např. při společném jmění manželů nebo v případě dědictví), k refinancování jiných úvěrů a půjček či na koupi družstevního bytu. Kromě nemovitostí k bydlení banky často profinancují hypotékou také rekreační nemovitosti (sloužící k individuální rekreaci, ne k podnikání), nemovitosti určené k pronájmu nebo umožní předplacení nájemného. Při splnění stanovených podmínek proplatí zpětně i již vynaložené vlastní prostředky. Ne všechny banky však poskytují hypotéky na všechny uvedené účely, každá má své produkty a svá pravidla.

Sjednat si lze rovněž neúčelový úvěr, který je možné použít na financování čehokoli. Tyto tzv. americké hypotéky však bývají úročené vyšší úrokovou sazbou. Některé banky rovněž nabízejí hypotéky s neúčelovou složkou, kdy určitou menší část poskytnutých prostředků lze využít libovolně, přičemž i neúčelová složka je úročena stejnou sazbou jako účelová část úvěru.
Společným znakem všech hypotečních úvěrů je zajištění zástavním právem k nemovitosti. Tato definice hypotečního úvěru je stanovena v zákoně o dluhopisech.

Výběr banky: První informativní schůzka
Výběru hypotéky je třeba věnovat dostatečnou pozornost. Zájemce o úvěr by měl navštívit asi tak tři či čtyři banky a zeptat se na konkrétní podmínky, které mu nabídnou. Pokud si schůzky domluví předem, stihne návštěvy všech bank za jedno odpoledne.
V bance sdělí účel, na který bude chtít hypotéku použít, výši svého investiční záměru (alespoň předpokládanou), kolik má k dispozici vlastních prostředků a přibližnou cenu nemovitosti, která bude sloužit jako zástava k zajištění úvěru. Přitom se nemusí nutně jednat o stejnou nemovitost, která bude kupována či stavěna.
Podle výše jeho čistého příjmu mu bankéř vypočítá, jak vysoký úvěr by mohl získat. K tomuto propočtu bonity není třeba předkládat žádné potvrzení o příjmech. Skutečná výše úvěru, kterou banka nakonec poskytne, se však odvíjí až od hodnoty zástavní nemovitosti a výše investičního záměru.
Bankéř dále na počkání vyhotoví modelové výpočty úvěru, například pro různé úrokové sazby vycházející ze zvolené doby fixace nebo třeba pro několik různých výší úvěru. Výpočet se provede pro několik délek doby splácení, takže si zájemce o hypotéku může udělat názornou představu, jak vysoké splátky by měsíčně platil a zda na něj úvěr není příliš vysoký.
Již v této fázi je možné také zkusit s bankou smlouvat o výši úrokové sazby, někteří bankéři například poskytnou slevu po doložení nabídky z jiné banky. Ale toto je záležitost čistě individuální a je třeba zdůraznit, že rozdíl například ve výši desetiny procentního bodu se na výši splátky téměř neprojeví.
Na této schůzce si lze také vyžádat seznam dokladů a potvrzení, které bude nutné při vyřizování hypotéky předložit, jejich originální formuláře a úvěrové podmínky. Tyto materiály však banky většinou mají i na svých internetových stránkách. Banka poskytne také seznam odhadců, kteří s ní spolupracují a u kterých si žadatel o úvěr může nechat udělat ocenění nemovitosti.
Podání žádosti o úvěr
Po výběru banky, konkrétního produktu a jeho parametrů (doba fixace, doba splatnosti, výše úvěru) se vyplní formulář žádosti o úvěr a žadatel předloží potřebné dokumenty. Banka pak rozhodne o tom, zda úvěr poskytne, či nikoli. Na schválení úvěru některé bance stačí pět pracovních dní, při expresním zpracování (za příplatek) i méně, jinde je třeba čekat i tři týdny. I toto bývá jedním z kritérií pro výběr banky, pokud žadatel na hypotéku spěchá.
Podpis úvěrové a zástavní smlouvy
Je-li hypoteční úvěr schválen, je podepsána úvěrová smlouva a zároveň se uzavírá zástavní smlouva, která určuje banku jako zástavního věřitele, který bude mít právo na zastavenou nemovitost v případě, nebude-li hypoteční úvěr řádně splácen. Poté, co je proveden vklad zástavního práva do katastru nemovitostí, banka umožní čerpání úvěru. Finanční prostředky z úvěru je většinou možné získat již na základě vložení návrhu na vklad, jelikož především ve velkých městech trvají zápisy do katastru i několik měsíců. Banka si za možnost čerpat úvěr již na základě návrhu na vklad může účtovat poplatek.
Výše uvedený postup je popsaný obecně, v praxi mohou banky v některých jednotlivostech postupovat jinak.
Čerpání úvěru
Hypotéku lze čerpat buď jednorázově, což bývá nejčastější způsob v případě koupí nemovitosti, refinancování úvěru či majetkového vypořádání, nebo postupně, což se využívá hlavně při výstavbě či rekonstrukcích.
Jednotlivá čerpání bývají zpoplatněna, první je často zdarma. Ve smlouvě bývá rovněž časový limit, do kdy je nutné celý úvěr vyčerpat – například šest měsíců nebo rok. V případě postupného čerpání dlužník platí bance pouze úroky z aktuálně vyčerpané částky, splácení úvěru začíná až po ukončení čerpání úvěrových prostředků. Dlouhodobé čerpání se proto poněkud prodražuje.
Čerpání úvěru je vždy bezhotovostní, banka zasílá peníze přímo na účet prodávajícího nebo proplácí dodavatelské faktury.
Zaplacení kupní ceny
V případě koupi nemovitosti je třeba zapsat změnu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Změnu vlastníka a zaplacení kupní ceny je nutné sladit tak, aby se kupujícímu nestalo, že za nemovitost zaplatí, ale vlastníkem se nakonec nestane, a aby prodávající neztratil vlastnické právo k nemovitosti dříve, než za ni dostane zaplaceno. Proto je vhodné vázat vyplacení prostředků z úvěru na účet prodávajícího až na splnění stanovených podmínek. K tomu se využívá notářské či advokátní úschovy či vázaného vkladu v bance. K vyplacení kupní ceny pak dojde až po zápisu změny vlastníka do katastru nemovitostí.

hypoteky

Co dělat v případě, že se rozvádíte a chcete vyplatit hypotéku.???
Neradostné statistiky rozvodovosti není potřeba připomínat. Když si řeknete ano a slíbíte věrnost na věčné časy, máte to padesát na padesát; polovina párů jde od sebe. O majetky, pokud jsou, se válčívá drsně. Ještě horší je, když máte společné závazky. Natožpak obří závazek jako je hypotéka. Možností, jak se s ní po rozvodu vypořádat, je víc. Jenže ne každá je pro rozvedeného člověka dosažitelná.

Jestli nejste na nože, je ve hře varianta, že si společnou hypotéku necháte. Po rozvodu každému připadne polovička nemovitosti a dál ji společně splácíte. Třeba jako budoucí bydlení pro děti, které zatím budete pronajímat. Nebo je jeden z vás velkorysý a dál v bytě či domku nechá druhého žít. „Jednou z možností je, že se manželé rozvedou a díky vzájemné dobré domluvě jeden z nich, případně společně, hypotéku bance splácí nadále. Ta by měla být v takových případech informována, nicméně praxe je taková, že leckdy se banka o rozvodu manželů ani nedozví, přestože ji mají dle smlouvy informovat o změně rodinného stavu,“ říká mluvčí Hypoteční banky Marie Mocková.
Zůstali jste na hypotéku sami? Potřebujete stávající úvěr refinancovat? Pořizujete zase nové bydlení? Srovnáme, poradíme, ušetříte.

Chci refinancovat hypotéku Chci refinancovat hypotéku
Chci novou hypotéku Chci novou hypotéku
Chci také ušetřit
Řešení má ale i minusy: oba zůstáváte zatíženi úvěrem, což může v důsledku znamenat, že na jiný nedosáhnete – a po rozvodu člověk obvykle víc než jindy nové bydlení potřebuje. Tím spíš, když založí novou rodinu.

A další riziko: když se váš nebo vaše ex dostane do potíží se splácením, jste v maléru oba – když bance neplatí jeden, musí platit druhý, zodpovědnost je společná. V krajním případě můžete o nemovitost přijít.

Varianta dvě, zrádná: Prodáme, a bude?

Nejrychlejší cestou, jak se hypotéky zbavit, zvlášť pokud to na slušné dohody nevypadá, je nemovitost prodat. Jenže to nemusí být jednoduché. Nezapomínejte, že jde o nemovitost zatíženou hypotékou.

Možná jste šťastlivci. Nebo racionálové, kteří dovedou rozvod načasovat: právě končí fixace. Nemovitost prodáte a hypotéku předčasně splatíte. Jestli je ale do konce fixace daleko, naúčtuje si banka za předčasné splacení tučné poplatky – odvíjí se od výše mimořádné splátky. Pravděpodobně půjde o desítky nebo stovky tisíc korun.
Už brzy to možná půjde snáz!

Možnost předčasného splácení hypotéky bez jakýchkoli sankcí, ale také přísnější pravidla při posuzování žadatelů o úvěr. Ministerstvo financí a Česká národní banka si posvítí na hypoteční trh:

Hypoteční převrat. Komu pomůže a komu ublíží
Tak zkuste ještě chvíli vydržet.

Nemovitost lze prodat i s hypotékou, když nový majitel půjčku převezme. Banka dá souhlas v případě, že nástupce bude dostatečně solventní, aby spolehlivě splácel, a zároveň přijme podmínky úvěru. Takového adepta neseženete snadno. Ruku na srdce, vaše nabídka v dnešní době není terno. Kupci se nemusí zamlouvat délka fixace, doba splatnosti, ani úroková sazba – dnešní sazby jsou až dvakrát nižší než sazby před pěti lety. Pokud na prodej hodně tlačíte, můžete zájemce přesvědčit snížením ceny za již splacenou část nemovitosti, pak ale proděláte.

Jestli je domluva jen trochu možná, vydržte se společnou hypotékou aspoň do konce fixace, prodejte potom.

Varianta tři, všední: Jeden z kola ven

Nejčastěji si bývalí manželé po rozvodu přejí jednoho z hypotečního úvěru vyvázat: nemovitost si nechá jeden, převezme celou hypotéku a druhého vyplatí z již splacené části nemovitosti.

„Převést splácení hypotéky na jednoho nemusí být problém ani uprostřed fixace. Změna proběhne formou dodatku ke smlouvě, který je sice zpoplatněn, ale nestojí rozhodně tolik, jako pokuta za refinancování hypotéky v průběhu fixace. Stačí bance doložit dostatečný příjem toho z manželů, který si úvěr nechá, a je vlastně vše vyřešeno. Říkám vlastně, protože předem potřebuje banka vidět majetkové vypořádání manželů, rozdělení společného jmění. Se změnou podmínek čeká na konečný rozsudek o rozvodu,“ vysvětluje Ondřej Hatlapatka, hypoteční specialista Partners. Nastíněná možnost je podle něj ta růžovější. V praxi, když pomáhá situaci klientům řešit, je obvykle průběh složitější. „Jeden z manželů nejen že přebírá hypotéku, ale musí ji i navýšit, aby vypořádal z nemovitosti druhého partnera. To mění situaci a s bankou se musí jednat naprosto jinak.“ Na refinancování úvěru s navýšením se podle něj s bankou dá dohodnout. „Většina bank v takovém případě odpouští pokutu za předčasné splacení předcházejícího úvěru,“ pokračuje Ondřej Hatlapatka.

VÝMĚNA!

Nevyšlo vám to? Zkuste štěstí ještě jednou. Poradíme, jak do toho znovu praštit a tentokrát chytře.

Jak ušetřit na svatbě: Do chomoutu můžete i gratis
Svatba v zahraničí: Jak na to, aby platila i u nás?
Vyměnit životního partnera taky znamená změnit jméno. Víme jak na to, ať už se zbavujete starého nebo chcete nové.

Změna příjmení: Po svatbě, rozvodu i na přání. Jak na to
Problém se jmenuje bonita

„Pokud partner, který si chce hypotéku ponechat, splňuje podmínky bonity, druhého z rozvedených partnerů z hypotéky vyvážeme, bez ohledu na datum fixace,“ potvrzuje Marie Mocková z Hypoteční banky. Poplatek za potřebný dodatek ke smlouvě podle ní dělá u Hypoteční banky tři tisíce korun.

Potíž ale bývá právě se splněním podmínek bonity. Aby banka povolila převedení hypotéky jen na jednoho z vás, musí mít dotyčný na splátky a vyhovět kritériím, podle kterých banka solventnost posuzuje. „Stává se, že jeden z manželů má problém splnit podmínky dostatečného příjmu na splácení hypotéky. Typicky si manželé vzali hypotéku jako bezdětní a se dvěma příjmy, ale během let přibyly děti. V době rozvodu má jeden z nich v péči jedno a víc dětí, čímž se diametrálně navýší nároky na bonitu. Ve společné domácnosti žije s žadatelem víc osob, jeho příjmy se však snížily. Typicky se to stává u matky s dětmi,“ vyjmenovává Marie Mocková. Druhý z partnerů zase obvykle platí výživné, takže bonita klesá i jemu. Pak je jedinou šancí obstarat si nového spoludlužníka, který si vezme hypotéku na krk s vámi.

Karel Křeček – jednatel společnosti REKA GROUP sro připomíná, že klient může zkusit oslovit i další banky – každá má pravidla nastavena trochu jinak, když bonitně neprojdete u jedné, může to klapnout jinde. Pokud ale přeběhnete jinam před fixací, musíte počítat s pokutou za předčasné splacení. A ta může, jak už jsme nastínili, hodně otřást rozpočtem.

Podle Kláry Pačesové, mluvčí České spořitelny, je možné dohodnout se s bankou i na přechodném nouzovém řešení. „V případě nutnosti lze domluvit individuální splátkový kalendář. Po určitou dobu splácet snížené splátky nebo pouze úroky, popřípadě splácení na určitou dobu zcela přerušit. Nouzové varianty je možné v průběhu doby splatnosti hypotéky i zopakovat,“ uvádí mluvčí.

Každopádně, jestli chcete hypotéku převést jen na jednoho z vás, možné to bude až po rozvodu. Změnu úvěru můžete s bankou řešit už předem, a je to jistě rozumné, ale končené slovo od ní padne, až když přinesete pravomocný rozsudek o rozvodu.

„Existuje jediná výjimka, kdy se dá úvěr schválit a čerpat dřív: když si partneři nechají společné jmění manželů notářsky rozdělit. Pak může každý jednat a čerpat úvěry jen na sebe. Téměř všechny banky budou ale při posuzování bonity stále počítat výdaje za oba manžele, i když žádá pouze jeden s jediným příjmem. Až po šesti měsících od rozdělení společného jmění lze v posuzování bonity zohledňovat jen jednoho z manželů. I když máte v manželství rozdělené společné jmění, máte k druhému stále vyživovací povinnost. Proto si banky určily šestiměsíční ochrannou lhůtu, aby klienti dokázali, že dokážou v tomto režimu žít a fungovat,“ uzavírá Ondřej Hatlapatka z Partners.