Předkupní právo 2018
Předkupní právo 2018
Prodej podílu na nemovitosti se od ledna příštího roku zkomplikuje.
Od 1.1.2018 nabývá účinnosti nové znění § 1124 zák. č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník. Vrací se zpět vzájemné předkupní právo mezi spoluvlastníky nemovitosti.
§1124 (nové znění platné od 1.1.2018)
(1) Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci,
mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké.
Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva,
mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2) Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků
převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo
podíl vykoupit za obvyklou cenu.
To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.
Nově OZ zavádí možnost vzdát se předkupního práva. Toto vzdání se předkupního práva se zapíše do katastru nemovitostí a bude platit i pro další nástupce spoluvlastníka.
§1125 (nové znění platné od 1.1.2018)
Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124
s účinky pro své právní nástupce.
Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu,
vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.
POJĎME SE KROK ZA KROKEM PODÍVAT, JAK SE NOVELA OZ OD 1.1.2018 PROJEVÍ V PRAXI…
>>> Předkupní právo je podle nového Občanského zákoníku komplikovanější než bývalo podle OZ předchozího. NYNÍ MÁ VLASTNÍK POVINNOST NABÍDNOUT NEMOVITOST OPRÁVNĚNÉ OSOBĚ (PŘEDKUPNÍKOVI) KE KOUPI AŽ V OKAMŽIKU UZAVŘENÍ KUPNÍ SMLOUVY MEZI VLASTNÍKEM A TŘETÍ OSOBOU (KOUPĚCHTIVÝM).
V situaci, kdy vlastník udělá spoluvlastníkovi předkupní nabídku a není uzavřená kupní smlouva s kupujícím, nebude se tato předkupní nabídka vztahovat na později uzavřenou kupní smlouvu. To znamená, že pokud prodávající spoluvlastníkovi podíl nabídl, ten nabídku nevyužil a následně došlo k uzavření kupní smlouvy se třetí osobou, podle zákona má prodávající povinnost udělat spoluvlastníkovi předkupní nabídku znovu.
§2143
Povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi
ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým.
>>> Pokud VLASTNÍK PORUŠÍ POVINNOST A NENABÍDNE NEMOVITOST SPOLUVLASTNÍKOVI K ODKOUPENÍ, nemůže spoluvlastník požadovat na novém vlastníkovi (kupujícím), aby mu ji převedl za stejných podmínek za jakých ji koupil. Toto právo má pouze pokud jde o předkupní právo zapsané v katastru nemovitostí (§ 2144 OZ). Spoluvlastníkovi vzniká právo pouze vůči původnímu vlastníkovi a to, aby mu nabídnul nemovitost ke koupi. Toto právo může uplatnit do 3 let od provedení vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího.
Vlastník má v takovém případě možnost podle § 2145 Občanského zákoníku odstoupit od kupní smlouvy, vypořádat se s kupujícím a nemovitost spoluvlastníkovi následně prodat.
§2145
Věděl-li koupěchtivý o předkupním právu nebo
musel-li o něm vědět, platí, že smlouva je uzavřena
s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva.
Není-li možné od smlouvy odstoupit, protože kupující už nemovitost prodal nebo tvrdí, že ji nabyl v dobré víře, když prodávající v kupní smlouvě prohlásil, že na nemovitosti neváznou žádná práva třetích osob, může spoluvlastník požadovat po původním vlastníkovi náhradu skutečně vzniklé škody, která mu porušením zákonného předkupního práva vznikla.
Jak by mohly být takové spory v budoucnu rozhodovány nelze předvídat, právní názory soudců nejvyššího soudu nejsou k dispozici.
>>> PŘEDKUPNÍ NABÍDKA MUSÍ BÝT PÍSEMNÁ A POSKYTNOUT O INFORMACE O OBSAHU KUPNÍ SMLOUVY uzavřené s kupujícím.
§2147
(1) Nabídku učiní prodávající předkupníkovi
ohlášením všech podmínek. Při nabídce se vyžaduje
oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým.
Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu.
Zákonnou povinností prodávajícího tedy je, aby po uzavření kupní smlouvy podíl na nemovitosti nabídl písemně ke koupi spoluvlastníkovi včetně obsahu kupní smlouvy. V sekci PRÁVNÍ PODPORA – DOKUMENTY KE STAŽENÍ najdete aktualizovaný dokument PŘEDKUPNÍ NABÍDKA.
>>> Pokud se nepodaří spoluvlastníky kontaktovat a získat od nich písemné vzdání se předkupního práva, pak JE NUTNÉ ZASLAT NABÍDKU DOPORUČENÝM DOPISEM NEBO ZÁSILKOU S DORUČENKOU NA ADRESU UVEDENOU V KATASTRU NEMOVITOSTÍ A POTÉ 3 MĚSÍCE OD DORUČENÍ VYČKAT, ZDA SPOLUVLASTNÍK PŘEDKUPNÍ NABÍDKU V ZÁKONNÉ LHŮTĚ VYUŽIJE. Nevyužije-li, lze teprve bez rizika nemovitost převést na kupujícího.
§2148
(1) Předkupník zaplatí kupní cenu v ujednané lhůtě, jinak do osmi dnů po
nabídce u věci movité a u nemovité věci do tří měsíců po nabídce. Neučiní-li to,
předkupní právo zanikne.
(2) Odložil-li prodávající koupěchtivému zaplacení kupní ceny na pozdější
dobu nebo povolil-li mu placení ve splátkách, může se předkupník domáhat téže
výhody, zajistí-li odloženou platbu dostatečnou jistotou.
Vrátí-li se nabídka jako nedoručitelná, může se postupovat při určení lhůty podle OZ.
§573
Domněnka doby dojití
Má se za to, že došlá zásilka odeslaná s využitím provozovatele
poštovních služeb došla třetí pracovní den po odeslání,
byla-li však odeslána na adresu v jiném státu,
pak patnáctý pracovní den po odeslání.
>>> K návrhu na vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího není potřeba dokládat, zda předkupní nabídka byla učiněna.
JAK ŘEŠIT PŘEDKUPNÍ PRÁVO S KLIENTY?
Pokud máte nebo budete uzavírat zprostředkovatelské smlouvy, kde je předmětem prodeje podíl na nemovitosti, doporučujeme začít situaci řešit s předstihem a nečekat s předkupní nabídkou až na uzavření kupní smlouvy.